In questa guida spieghiamo come diventare custode giudiziario e vediamo cosa fa e quanto guadagna un custode giudiziario.
Parliamo di una figura che potrebbe essere facilmente considerata come l’agente immobiliare delle abitazioni pignorate, in quanto si occupa di curare proprio la messa all’asta di queste. Naturalmente è un’etichetta utile solo per comprendere in linea generale questo lavoratore, perché in realtà il ruolo del custode giudiziario va oltre questo. Essendo un pubblico ufficiale, infatti, si parla di una figura che ha moltissimi compiti e responsabilità diverse. Ecco perché è il caso di andare a studiare questo professionista in ogni sua sfaccettatura, così da capire di cosa si occupa.
Il custode giudiziario è il responsabile delle case che vengono messe all’asta dopo essere state pignorate dalle autorità. Quando si realizza la confisca di un immobile, questo va all’asta e dunque ceduto al migliore offerente. La gestione dell’intero percorso di vendita viene affidata proprio al custode giudiziario, il quale si occupa di tutti gli aspetti relativi a queste operazioni. In questa sede è già possibile fornire qualche anticipazione sulle varie fasi che spettano al custode, come il sopralluogo dell’immobile che andrà all’asta. Inoltre, questo professionista si occupa anche della promozione di quella casa, delle visite dei potenziali acquirenti presso l’immobile e della sovrintendenza ad asta in corso. In ogni caso, conviene approfondire questi compiti, per poterli comprendere nella loro completezza.
Indice
Cosa Fa il Custode Giudiziario
Per prima cosa il custode giudiziario viene sempre nominato da un giudice esecutivo, il quale valuta la disponibilità fornita dall’Istituto Vendite Giudiziarie del luogo. Una volta scelta dalla lista un custode disponibile, a questo viene affidato il compito di effettuare un primo sopralluogo dell’immobile pignorato entro dieci giorni dalla nomina.
Durante questo primo sopralluogo, il professionista, munito di copia del provvedimento di nomina, verifica se la casa è al momento occupata dal debitore al quale è stato pignorato il bene. In quel caso, spiega all’attuale occupante quali sono i suoi doveri e in cosa consiste l’attività del custode giudiziario. Questo significa che informerà l’occupante o la sua famiglia di come si svolgerà il percorso di messa all’asta dell’immobile e di vendita, ed eventualmente la data dell’udienza per l’ordinanza. In realtà il custode giudiziario deve fornire al debitore occupante una vasta gamma di informazioni essenziali. Tra queste troviamo il comunicargli che è ancora in tempo per vendere la casa, e che gli conviene affrettarsi sentendo il proprio avvocato.
Inoltre, il custode si impegna per cercare di convincere il debitore a risolvere la questione in modo rapido, e lo fa nel suo interesse. Agendo tempestivamente, infatti, quella persona ha ancora la possibilità di trovare un accordo con il creditore e di evitare di pagare le spese relative all’impiego del custode giudiziario, il cui costo si eleva nel tempo. Naturalmente questo professionista chiarisce anche che l’occupante non può e non deve ostacolare le sue attività, queste, come detto, comprendono anche e soprattutto le visite dei potenziali acquirenti interessati all’immobile. A questo scopo, il custode spiega all’occupante quali sono i giorni fissati per le visite, imponendogli di farsi trovare a casa durante gli orari previsti per le suddette.
Gli obblighi del debitore consistono anche nel pagamento delle spese e delle eventuali more condominiali. Se l’occupante non adempie alle richieste del custode giudiziario, questo ha l’autorità di richiedere al giudice l’immediato sgombero della casa. Se la casa è occupata da terzi, e se si tratta di un affitto, il custode giudiziario richiede immediatamente il contratto di locazione, se è stato firmato in data antecedente all’ordinanza di pignoramento, verifica la data di scadenza del contratto e provvede alla disdetta, informando anche il giudice. In assenza di contratto regolarmente registrato il custode informa subito il giudice, il quale si occuperà dello sgombero.
Poi il custode giudiziario, come detto, ha anche il compito di promuovere presso i media la vendita dell’immobile che gli è stato affidato. Nel farlo, si serve del fondo spese previsto per questa evenienza. In questo modo il potenziale acquirente potrà verificare la presenza di tutti i dati importanti di quella casa. Infine, la pubblicità verrà inviata anche ad alcune testate nazionali.
Per quanto riguarda l’organizzazione delle visite, il custode si muove come un vero e proprio agente immobiliare. Dunque deve essere in grado di fornire tutte le informazioni chiave sull’immobile al cliente, oltre ai chiarimenti in merito al funzionamento delle vendite giudiziarie. Una volta fissato l’incontro, il professionista mostra la casa mantenendo l’assoluto riserbo su altre offerte o altri potenziali compratori interessati all’immobile. Infine, il custode presenzia all’asta di vendita, la quale si svolge aprendo le buste con l’offerta segreta precedentemente proposta dagli interessati. Una volta venduta la casa, è compito del custode giudiziario aggiornare il database e specificare che l’mmobile è stato liquidato.
Come Diventare Custode Giudiziario
Per diventare custode giudiziario non servono laurea o altre tipologie di titoli. Per questo motivo, di solito il giudice nomina in prima istanza come custode giudiziario lo stesso debitore che viene espropriato dell’immobile. Chiaramente non sempre va così, perché può capitare che il debitore non abbia interesse nel ricoprire questo ruolo. In realtà potrebbe anche complicare le cose, per esempio impedendo il corretto svolgimento delle visite o non organizzandole del tutto. Di conseguenza, capita che il giudice nomini un custode giudiziario terzo, dunque estraneo alle vicende. In questo caso farà riferimento ad una lista di candidati, è possibile iscriversi in questa lista facendo domanda presso il Tribunale di competenza, compilando un modulo apposito.
Tra le altre cose, il modulo contiene tutte le informazioni e i doveri spettanti al custode giudiziario, così da poter informare chi è interessato al compito. Chiaramente bisogna cercare e accettare queste mansioni solo se si è consapevoli di essere soggetti a responsabilità civili e penali. Questo significa che, accettando il lavoro, il custode accetta anche di rispettare tutti i punti previsti dal suo ruolo. In caso di illeciti o di altri problemi, questa figura andrà incontro a possibili sanzioni pecuniarie, fino a rischiare la reclusione in carcere, da sei mesi fino a due anni. Prima di procedere, è importante specificare che è possibile partecipare direttamente ai colloqui organizzati dagli istituti di vendite giudiziarie.
Quanto Guadagna un Custode Giudiziario
Risulta essere complicato dire quanto guadagna questa figura, in quanto il compenso viene calcolato su base percentuale partendo dal compendio immobiliare, e sempre su scaglioni. Significa che non viene previsto un compenso fisso, ma una remunerazione frutto della somma di diversi calcoli più la franchigia. Risulta essere comunque possibile analizzare un caso concreto, per dare un’idea in merito alla possibile remunerazione di un custode giudiziario. Se la casa ha un valore di 20000 euro, al professionista spetteranno 1350 euro circa, ai quali si andranno poi ad aggiungere altri 500 euro di franchigia. Di conseguenza, si parla di una figura che può guadagnare cifre di tutto rispetto, a fronte di un lavoro comunque impegnativo.